Remate por deuda de impuestos, pero con hipoteca previa

La ley a su alcance

CONSULTA: Una municipalidad presentó un proceso hipotecario por cobro de impuestos territoriales y otros, la finca sobre la cual pesan esas cargas tiene una hipoteca en primer grado en favor de un acreedor personal, que está moroso y no se ha presentado al cobro judicial. A este acreedor lo notificaron y se apersona al proceso, ¿cuál sería la posición que debe tener este acreedor una vez se señale fecha para remate? A la municipalidad la previnieron depositar una suma para nombrar un perito o presentar un avalúo reciente para que sirva de base al remate. Le debo indicar que la hipoteca de primer grado es por más de 24 millones de colones y la municipalidad está cobrando un monto superior a los 500 mil colones aproximadamente.

RESPUESTA: La hipoteca de primer grado es, ante un crédito sobreviniente y de inferior categoría, como un "hipotecario" por deudas municipales, mantiene su jerarquía y dominio del proceso.

Un crédito posterior, municipal o privado, lo que hace es tener por vencida la hipoteca de primer grado, y sacar a remate con la base establecida en esa primera garantía real. No tiene ningún sentido nombrar a un perito, para valorar un bien que ya, de por sí, tiene la base fijada para el caso de remate, en el documento que originó el préstamo, su garantía y forma de pago.

Podemos llegar al punto de sacar a remate, con la base de ese crédito privilegiado, y con la eventual participación de algún otro interesado que ofrezca la base, o algo más, se le deberá pagar al acreedor hipotecario su totalidad, sus intereses, gastos legales y honorarios.

Se reduce, así, la participación de la municipalidad, que pasa a depender en mucho, de lo que haga el acreedor hipotecario. No veo a una municipalidad invirtiendo todo el costo de la deuda de la hipoteca para adquirir un bien, inflado por los costos propios del hipotecario inscrito, para cobrar medio millón de colones, y adquiriendo un bien privado. Podría llegarse al caso de que, en uno de los remates, el acreedor hipotecario se adjudique por suma menor en abono a su deuda, y la muni queda viendo para el ciprés.

PERIODISTA: Redacción Diario Extra

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Lunes 12 Septiembre, 2016

HORA: 12:00 AM

CRÉDITOS: Lic. Gerardo Morales