Doble primera hipoteca y estelionato
Lic. Gerardo Morales
CONSULTA: En julio del 2010 se constituye una hipoteca en primer grado, esta no se inscribió a tiempo, en enero del 2011 se vuelve a hipotecar la misma propiedad también en primer grado, se establece juicio por estelionato y se anota la demanda penal, la persona de la segunda hipoteca saca a remate la propiedad y se la adjudica, a sabiendas de la anotación, el juicio se declara a favor del dueño de la primer hipoteca. ¿Qué derecho tiene el dueño de la primera hipoteca y qué se debe hacer con el notario que no inscribió la escritura?
RESPUESTA: El atraso en la anotación e inscripción de la primera hipoteca es sumamente riesgoso, porque debemos de repetir el concepto de que “primero en tiempo, primero en derecho”, ante todo en materia registral. También existe un precepto en el Código Civil, que le permite al notario pelear la legitimad de la fecha previa de su primer documento, si lo presenta dentro de los tres meses de otorgado. Pero esto va a vía ordinaria, y es cuesta arriba.
Si la primera escritura estaba dentro de esa previsión, se debió impugnar la validez de la segunda, aunque no constara ante el Registro Nacional.
Pero si ya pasamos a la etapa de remate, y una denuncia por estelionato, el resultado toma dos vías. El estelionato es un delito parecido a la estafa, y su extraño nombre viene de una especie de camaleón, que cambia de color para engañar a sus depredadores, y sobre todo a sus cenas de otros animales, sobre todo insectos.
La figura del artículo 217, el estelionato se comete cuando el promotor del error, estafador, mediante actuaciones básicamente documentales, elimina los derechos de propiedad, los pone en peligro o los torna litigiosos o confusos, en perjuicio del dueño o acreedor legítimos.
En vía ordinaria se puede reclamar el mejor derecho, la preferencia de la escritura más vieja,en protección del dueño del dinero de la primera hipoteca, todo a cargo del deudor, si se cumple con los términos del Código Civil.
Pero también, por medio de la causa por estelionato, en el que debe estar acusado el notario si fue parte del rollo, se puede llegar a una conciliación, cuyos efectos económicos se pueden resolver por medio de la garantía bancaria que todos los notarios deben rendir para responder a sus obligaciones funcionales, como notarios públicos, una especie de póliza que antes manejaba el INS, y ahora la administra BN Vital. La indemnización no para ahí, sino que debería exigirse al acreedor participante que conocía que ya estaba hasta el bazo con una hipoteca de primer grado, y aceptó y firmó otra, valiéndose de un atraso en la presentación de la primera hipoteca.
